6월 전월세 등록제가 시행된 이후

다시한번 전셋값 오름세가 나타나고 있습니다.

금리도 0.50으로

동결한다는 발표도 있었구요

당연히 다시한번

내 집 마련의 욕구가 높아지고 있는데요

7월부터 시행되는

무주택 서민실수요자 요건 확대,

규제지역 주택담보대출 LTV완화에 대한

관심이 높아집니다.

또한 같이 시행되는

차주단위 DSR 적용도 있으며

법정최고금리를

24%에서 20%로 인하하는 내용까지

7월

부동산과 금융권에는

많은 변화가 예고되어 있습니다.

그래서 오늘은

주택담보대출 규제완화로 변화되는

세부내용을 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

현재 규제지역은

투기과열지구 49개

조정대상지역 111개로

인구의 70%이상이

규제지역내에 거주중인것으로

조사되었습니다.

즉 많은 사람이 살고있고 주거조건이 좋은곳은

대부분 규제지역에 지정되었다고 봐도

될 정도입니다.

따라서 최근 주택담보대출을 위해

LTV나 DSR을 따져볼때는

규제지역을 기준으로 계산하는것이

당연시 되었습니다.

LTV DSR DTI와 같은 금융규제 뿐만이 아니라

취득세나 양도세 종부세 등 세금문제도 있으며

입주권이나 분양권의 전매제한,

갭투자를 막기위한 전세자금대출에 대한 보증제한,

2주택이상 주담대 제한,

마지막으로 자금조달계획서를 제출하는 부분까지

수많은 규제내용이 있습니다.

실제로 주택담보대출을 필요로 하는 부분은

사용목적에 따라서

구매자금대출 생활안정자금대출 사업자금대출의

3가지로 구분되는데요

주택구입자금과 생활안정자금은

가계자금에 포함됩니다.

사업자금대출은

임대사업자의 주담대제한과

대출금을 주택구입에만 사용하지않는다면

부동산규제를 적용받지않습니다.

가계자금대출 부분에서는

위의 표에 보이는것과같은 규제가 적용되고 있는데요

이번 7월

실수요자 요건 완화와 혜택확대 적용으로

여러가지 부분이 바뀔 예정입니다.

위의 표가

이번에 변경될 내용인데요

가장 핵심적인 내용은

서민 실수요자 주택담보대출 LTV규제 완화와

주택시세 부분인것 같습니다.

현재 규제지역의 LTV는

투기과열지구에서 실수요자 혜택을 받아도

50%가 한계이고

시세6억이하에만 적용됩니다.

수도권이나 광역시를 기준으로

6억이하의 주택은

비교적 인프라가 좋지않습니다.

특히 집값이 천장을 치고있는 서울의 경우에는

6억이하의 아파트는

20%가 되지않을정도로 적은데요

이번에

투기과열지구 9억이하

조정대상지역 8억이하로

바뀌게 될것이라

서민실수요자 요건을 적용받을 수 있는

아파트가 많아질것으로 예상됩니다.

최대4억까지 대출한도도 확대 되면서

보유하고 있어야하는 자금이

비교적 줄어든것도 좋은 부분입니다.

하지만 이번에 같이 시행되는

차주단위 DSR부분 때문에

실소득이 많아야

주택담보대출 실행에 영향이 적어지는데

기준은 규제지역 6억초과 주택과

신용대출 1억이상에서 적용되는데요

정부 보도자료에서

서민실수요자 요건을 적용한 예시는

현실적이지 못하다다는 비판을 받고 있습니다.

현재 맞벌이 부부의 평균소득은

예시로 들어놓은 8100만원에

훨씬 못미치기 때문인데요

전체가구를 대상으로 본다면

소득은 훨씬 적어

중위소득을 기준으로 본다면

3천만원 정도에 불과합니다.

또한 이렇게 LTV가 늘어난다고해도

주택구매를 위해서

보유하고 있어야 하는 자금은 굉장히 많은데요

따라서 추가대출이 필요한 분들이 많으며

이러한 추가대출까지 생각한다면

DSR의 여유가 없어 힘든부분이 있습니다.

차주단위 DSR 규제는

앞서 이야기한것과 같이

추가대출 부분과

기한마다 연장하는 만기대출 상품에서

가장 크게 영향을 주는데요

현재까지는 적용이 안되더라도

이후 연장심사를 할때에는

DSR규제에 영향을 받아

연장심사가 부결되는 경우가 있을수도 있습니다.

또한 생활안정자금대출이나

사업자금대출과같은

후순위주택담보대출을 필요로 할때

기존대출을 상환하고

갈아타기를 하거나

설정금액을 제외한

후순위담보대출을 필요로 할때

또는

무설정아파트론이나 신용대출이 필요할때

자가담보 형태의 주택담보대출을 필요로 할때

구매할때 받았던

구매자금대출이 있는것이 보편적이라

총부채를 기준으로 원리금을 계산하는

DSR이 기준이 되기 때문에

추가대출 실행시 어려움이 발생할수 있습니다.

여기서 해결책은

DSR기준이 은행의 40%보다 높은

2금융권의 DSR은 60%로 높아

2금융권을 이용하는 방법이 가장 추천됩니다.

특히 갈아타기가 필요할때

보험사주택담보대출은

저금리를 계속 유지하고 있어

은행과 차이가 없는 수준의 금리이기 때문에

추가대출에서 가장 많이 사용되고 있습니다.

P2P상품의 주택담보대출은

후순위담보대출에서 주로 사용되는데

목적이 없는 자금이기에

주담대 규제나 DSR등을 계산할 필요가 없습니다.

모바일상품권 P2P상품을 가장 꺼려하는 부분은

높은금리인데요

법정최고금리 인하 이후에

어떻게 변화할지는 앞으로 지켜봐야 할것 같습니다.

금융상품도 하나의 상품이다보니

최대한 많은 비교가 필요합니다.

이러한 모든 금융사의 상품을

한꺼번에 확인하기 위해서

전문가의 도움이 필요하고

전문가의 도움을

가장 쉽게 무료로 받을수있는

금리비교사이트를 이용하는 비율이

점점 늘어나고 있습니다.

진행방식도

언택트시대를 맞아 점점 간소화되어가고 있어

현명한 금융상품 이용에 금리비교는

필수적인 과정이 되어가고 있습니다.

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